接上期连载：城市住宅小区治理关键在加强党的领导要实打实而非空对空（城市住宅小区治理观察之一）。
长期以来，城市住宅小区治理并未引起国家治理体系高度重视，但一场新冠疫情将治理短板暴露无遗，几年抗疫充分表明，推进市域社会治理现代化具有极端重要性，市域社会治理亟需现代化。
尽管新冠疫情发生后市域社会治理、社区治理、住宅小区治理都发生了许多积极变化，但住宅小区治理作为城市治理末梢，其治理理念和做法仍值得探讨。本号拟就加强党的领导、立法理念、业主委员会的法人化实体化、居家养老是养老主战场等方面进行观察发表看法。
本期主题：住宅小区治理以全体业主还是物业公司为中心是方向迥异的立法理念并造成不同的社会经济后果（城市住宅小区治理观察之二）。
上一期讲到，住宅小区治理理念受困于美西方思想的具体表现就是市场决定论、唯市场论长期盛行，国家立法理念以市场主体——物业公司为中心，但毫无疑问应坚持以全体业主为中心理念进行国家立法。其理由包括：
1、党执政指导思想的“三个代表”重要思想。中国共产党始终代表中国先进生产力的发展要求、始终代表中国先进文化的前进方向、始终代表中国最广大人民的根本利益，“三个代表”重要思想是我们党的立党之本、执政之基、力量之源。
在住宅小区治理中，全体业主属于“人民”范畴，市场主体也属“人民”范畴，但按照“始终代表中国最广大人民的根本利益”的理念，在住宅小区这个社会中，全体业主才是“最广大的人民”，必须充分维护全体业主的根本利益。
在住宅小区这个社会中，全体业主既是治理的主体，也是主人。一个基本的观念，就是不管有没有外聘物业公司（自办物业应该是业主委员会法人化实体化以后的本能反应），住宅小区都应当正常运转，全体业主的主人翁地位必须得到充分体现。
“社会主义”内涵之一是全体业主在住宅小区治理中的主人翁地位，是治理的主体。
“社会主义”内涵之二是治理理念兼顾公平与效率并以公平为优先。无论是国家治理，还是小到住宅小区治理，公平问题作为“社会主义”内涵，必须被置于优先地位。
住宅小区治理的公平性包括：全体业主公平地享受一切权利；公平地承担应履行的义务；公平地获知治理的全面信息，充分享有知情权；对不履行正当义务的行为，建立完善的惩戒处罚制度，不得出现劣币驱逐良币现象。
“社会主义”内涵之三是充分体现加强党的领导。包括社区党组织对业主委员会候选人的提名权；充分发挥小区内党员干部的作用，通过党员干部充分利用各种公共资源和社会资源。
“社会主义”内涵之四是选择何种物业服务方式是全体业主的自主权。自办物业是全体业主共同治理的本能反应；外聘物业是次要选择方式，外部力量不得强加强制给全体业主。
“社会主义”内涵之五是规避风险原则。业主委员会是服务于全体业主的公共平台，不以盈利为目的，是民办非企业，在辖区范围内发生各种风险事件，应以《民法典》的规定精神予以解决，本身不得破产。
“市场经济”内涵之一是建立正常的经济治理秩序。具体包括两种治理方式：一是当业主委员会经法定程序选择自办物业时，建立业主委员会与业主之间的正常物业服务关系经济秩序；二是当业主委员会经法定程序选择外聘物业公司时，建立业主委员会与业主之间、业主委员会与物业公司之间的正常物业服务关系经济秩序。
“市场经济”内涵之二是治理理念兼顾公平与效率时优先考虑效率。即无论选择哪种物业服务方式，全体业主的效率最大化是唯一最高原则，即全体业主以最小投入获得最大回报享受最充分服务。
“市场经济”内涵之三是业主委员会作为甲方，在市场活动中居于主动主导地位。尽管甲乙双方市场地位平等、适用相同市场规则，但甲方毫无疑问是双方之间市场活动的发起方。
“社会主义”+“市场经济”必须始终作为一个整体，充分体现在住宅小区治理的全过程。
住宅小区治理作为社会治理，也是国家治理体系的基层治理，主要通过调整经济关系的《物业管理条例》进行规范，体现的是以市场主体——物业公司为中心的治理理念，这样的长期事实本身就令人匪夷所思。
《物业管理条例》于2003年以国务院令第379号公布，经2007年、2016年、2018年三次修订。
条例的时代背景已经发生至少两个方面的深刻变化：一是党的十九届四中全会决定要求，完善群众参与基层社会治理的制度化渠道，夯实基层社会治理基础；二是新冠疫情使城市社区治理短板被充分暴露。
时代背景的根本改变是住宅小区业主委员会的功能和作用不是物业服务与管理这一单一事项，还有更为重要的社区治理角色。
1、以事为中心而非以人为中心。无论从哪个角度，住宅小区治理必须以人中心，落实业主权利义务，完善群众参与社区治理制度化渠道。《物业管理条例》为规范物业管理这个“事”而对业主委员会进行规范，无法适应和实现治理现代化要求。
业主委员会的成立及规范运行是街道办事处、乡镇人民政府及居民委员会的职能职责，超出了建设行政主管部门的能力和职责范围，也绝不是向有关单位和部门备案即可这么简单。
2、强制业主委员会与物业公司建立经济关系，有违市场经济规律之嫌。业主委员会与物业公司之间并没有必然联系，业主委员会如果成为法人实完美体育 完美体育官方平台体，既可以自办物业，也可以外聘物业公司，条例本身及规定是造成目前业主委员会与物业公司关系极不规范的根本原因。
3、与民法典合同管理相关法律精神存在逻辑矛盾。首先，物业服务合同的甲乙双方是业主委员会、物业公司，不是也不可能由业主与物业公司签订合同；其次，合同价款由业主委员会向物业公司支付，而不得由业主直接支付；再次，没有建立甲乙双方关于付款方式、付款进度、服务质量这些合同核心条款的正常经济秩序。
条例相关规定直接要求业主与物业公司建立经济关系，导致在现实中，一是本质上物业公司没有向业主直接收取物业费之责，却建立了这种不正常机制；二是出现物业公司处于主动，业主委员会处于被动的不正常现象。
以《城市住宅小区业主委员会组织法》全面取代《物业管理条例》，才是以全体业主为中心治理理念在国家立法层面的充分体现。其立法精神的要点和改革举措包括：
1、将加强党的领导明确予以规定。规定社区党组织拥有对业主委员会候选人的提名权。必须破除对民主治理“海提海选”的片面认识。
2、确认“业主代表大会”拥有决策权的法定地位。相关法律的立法特别迷信“全体成员大会”，完全不管不顾成员多达几百、几千甚至数万完美体育 完美体育官方平台人的国情。法律规定代表名额必须兼顾公平与效率原则。
3、规定业主委员会必须法人化实体化。法人类型就是民办非企业；规定不得破产；规定不予承担风险的事项；特别重视解决其经济主权问题。
4、规范业主委员会的成立。规定“街道办事处、乡镇人民政府全面负责住宅小区业主委员会的成立，并指导其规范运行”。社区居委会在全面负责业主委员会成立过程中，要充分发挥住宅小区党支部的先锋模范作用，充分吸纳党员干部加入其中，始终把党的建设贯穿于小区治理的全过程。
5、业主委员会对物业服务方式的首选是自办物业。其次是与物业公司联合举办物业，或完全外聘物业公司。
加强社区治理如果以为转变部分社区人员事业编制身份、增加社区人员待遇、增加社区投入，甚至提出给业主委员会成员落实待遇等，就能全面改善社区治理，而不重视治理末梢的住宅小区治理，则对于市域治理现代化是根本无益的。
下一期：业主委员会法人化实体化是实现以全体业主为中心治理理念的硬件（城市住宅小区治理观察之三）
你是不是理解有误？ 小区是国家的细胞 小区服务，当然是以业主为主 但是业主必须遵守国家要求 物业就是中华人民共和国政府立法 以立法形式派驻小区，执行政府要求的单位 接受政府和业主监督
小区是社会的组成单元，小区治理是社会治理的重要内容！社会治理的责任主体是基层党委和基层政权机构，这是不容质疑的！绝不能打着“自治”的旗号，把维护社区公共安全和环境卫生的责任推给什么别的“社会组织”，更不允许把涉及小区众多老百姓生命财产安全的管理工作交给私人组成的以谋利为目的什么“物业公司”去打理！
建议取消物业。由开发商指定物业公司不合理，由指定的物业公司制定服务价格更不合理，凭什么要吃业主一辈子？哪条法律允许他们这么做？开发商已经开发的土地卖出后，土地上所有产权都已经转移了
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