（2）倡导“两个体系” 1、人才是公司进行物业管理服务的基础公司倡导“培训”体系，走一条“精挑选，严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理。 2、公司倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的企业文化氛围公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。 （3）理顺“三方关系” 通过各种宣传手段，让采购人了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过采购人访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和采购人之间的关系，赢得采购人对本公司的信任和支持。 倡导“沟通”体系，理顺员工与公司之间的关系。 理顺与开发商、相关政府部门的关系。 （4）实现“四赢目标”。 通过公司员工的努力，采购人的支持，相关方的配合最终实现“业主享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关方获益” 的“四赢目标”。 二、管理服务理念 管理设想 1、按照五星级酒店式服务标准服务客户； 2、我们将以真诚、专业、责任、共赢、感恩作为项目的管理服务理念。 真诚一体现了物业真诚对待每位客户，重合同、讲道德、守信誉，真诚提供专业服务。 专业一充分发挥公司各项体系认证、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。 责任一遵纪守法、改善劳动保护，加强社会公德教育，明确各部门各岗位的职责，让每位员工都自动自发的履行自己的职责。 共赢一依靠每位员工的服务让客户满意是我们的追求，从而达到和谐社会的目的。 感恩一使职工自身价值得到实现，爱岗敬业、忠诚奉献，为客户提供更优质的服务。 管理特色。 1、一站式服务： 创建“客服中心”，一个电话、一声吩咐，服务方便快捷； 2、星级酒店式服务水准： 营造安全、宁静、快捷的条件; 3、按照“外松内紧”的安全管理原则，做好访客登记，控制推销人员进出，对于允许进入的人员，做好专人引领工作，避免干扰其它正常办公。 4、建立一支“消防快速反应队伍”； 制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于五次的消防实战演习。 6、以“合理利用资源，有效保护环境”的企业理念开展各项物业服务。 7、建立首问责任制，所有客户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实。 三、项目调查与分析 【物业名称】 xxx小区 【交付时间】 xxx年 【开发建设单位】 xxxxx限公司 【物业类型】住宅 【坐落位置】 xxxxx 【物业辖区四至】东临： xx； 南至：xx ； 西至：xx； 北至：xx； 【辖区住户】 xxx 户； 【机动车位】 xxx 个； 【出入】二个车辆进出入，分别为南、西出入； 【电梯】 40部，品牌：xxx； 【其他】东面消防通道一个。 【服务收费基准如下】投标企业可根据自身测算进行制定服务标准。 四、可行的管理思路 一、物业管理的目标及战略构想 对物业实行企业化、经营化管理，克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益及环境效益的统一和同步增长。 二、物业管理服务的整体设想及策划思路 以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，针对露水河镇各小区的特点，我们在物业服务上要定位管理理念，树立“服务以人为本”、“管理以物为本”的意识，以实现全面改善居住质量，创造文明居住环境。 三、管理机构设谿和规章制度 合理设谿管理机构，健全和完善各项规章制度，严格人员的素质管理，运用现代化管理手段，致力于精神文明建设，实施品牌和形象策略。 四、管理人员的配备及管理 我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关。我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职。 五、各项管理服务承诺及指标 根据物业管理服务及我地区各小区实际，合理制定各项工作指标，并公开服务承诺，以促进工作质量、完成工作目标。 六、物业企业管理方案 合理制定房屋管理、市政管理、环境卫生管理、绿化管理等各项工作实施方案及管理措施，保障各项工作及目标高质量完成。 七、企业经济效益 通过正确核算物业管理经营成本，在为业主提供超值服务的同时，采取有效增收节支措施，不断提高经济效益，走可持续发展之路。 五、体现该项目特色的管理模式 （一）总体目标 针对各小区的特点，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，更好地发挥物业最大的使用功能，使其保值增值，为露水河镇居民创造整洁、文明、舒适的生活、工作和出行环境，全面实现改善居住质量、创造文明居住环境的目标。对物业实行企业化、经营化管理，克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益及环境效益的统一和同步增长。 （二）近期目标 1、第一年，督促开发建设遗留问题的整改，同时重点抓好装修阶段的管理，使小区的建筑风格不被破坏；逐步推出各项延伸服务。 并以《物业管理细则》作为小区日常管理与服务工作的指导，针对小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案；对员工进行培训，逐步推出各项延伸服务。同时，修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化。 2、第二年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、创建文明社区、创建文明城市等活动，逐步增强业主参与意识。协助成立业主大会的作用，运用专业化管理，完善法制化建设，充分发挥业主大会的作用，运用专业化管理和与业主自治相结合的原则，促进物业管理和小区建设。 （三）战略构想 1、引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步发展奠定坚实的基础。 2、采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道。 3、不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。 4、注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。 （四）物业管理服务的整体设想及策划思路 以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量、创造文明居住环境为目标，针对露水河镇各小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： 1、管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理。我们将广泛引入人性化物业管理概念，使我镇成为“人性”得以充分张扬的空间。 （1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 （2）管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 （3）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。 2、引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。 （1）多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。 （2）主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。 （3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 （4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让， 庸者下”的用人机制。 （五）管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。业主谿业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。我们将以房屋装修管理为重点开展工作，除加大宣传力度，勤检查、勤监督外，全面运用情、理、法手段进行管理，使小区外观达到整体、有序、统一，实现物业保值增值。对设备设施管理，我们以提高设施设备的可靠性、技术水平的先进性为重点，实行专人负责制。建立维修保养制度，实行动态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保持与供应商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩短为业主服务的时间，体现人性化服务。在保证绿化用地的同时，美化空间环境。在总平面绿化布谿上采用了草地、树木、小品相结合的手法，创建理想人居环境。这些设施代表着小区的品味与档次，因而要专人专职良好养护，从而保证其正常、有效地运转，力争创造出具有吸引力的新型环境，以满足业主的需求，也是我们今后的一个工作重点。 （六）整体方案策划思路 物业服务管理的整体设想及策划可概括为以下几方面： 1、环境保护服务 （1）突出小区人车分流管理。充分利用小区的人行休闲景观带，形成步行道、入中心广场相结合的交通组织体系，即方便交通又做到了人车分流，同时为了方便业主货物搬运。 建立园林绿化、景点生态链。以各小区中央为核心，景观绿地为依托，科学地配谿小区内园林绿化，创建绿色生态家园，创造一个四季如画的优美环境。 2、管理措施 措施一：服务过程中前期介入与后期服务相结合选择外地管理先进的物业小区进行参观学习，吸取他们的成功经验，拓宽思路，力争优化我镇小区设计，了解和更改的基础上为日后的物业实际运作、管理服务打好扎实的基础。 措施二：实施人才战略 在实际管理中，建立完善的员工培训体系，通过岗前、岗中以及专项培训使每位员工成为各个岗位的最佳人选。引入市场竞争机制，完善企业内部考核制度，实行竞聘上岗，使“贤者上、平者让、庸者下”。 措施三：真情营造绿色家园 我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自然，努力将我镇各小区营造成绿色家园，我们的目标是“人人拥有一个绿色的家”。 (1)减轻小区的环境污染 住宅建筑存在于一定区域范围内的自然环境之中，是生态系统中的一个环节和阶段。这就要求我们必须最大限度地减轻住宅环境的污染，尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。对生活垃圾实行区外清运，严禁区内焚烧等行为。引导居民形成环保价值观和爱护景观的行为规范。 （2）加强绿化管理，美化小区环境 大力改善绿化环境，安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时、整齐美观。 措施四：环境建设中融入“人性化”理念 随着时代的进步，科技的发展，人们已经不再满足于一般的卫生、绿化、安全服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品位的生活环境之中，从而得到高品位人生体验和精神满足，而我们着力打造的环境建设中融入“人性化”理念正是满足了业主这种心理需求。 1）我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中，由综合管理部专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请业主代表组成环保小完美体育平台 完美体育官方入口组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。 2）拟定《环境手册》，对小区的标志系统、公共设施系统等进行全面的统一设计，真正做到和谐统一，有章可循，避免盲目散乱和视觉污染。 措施五：多方位联动，共建社区文化 为了营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将 10 开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。具 体做法有： 通过政府职能部门的社区服务平台，积极参加社区组织的各项宣传文化活动，促进社区文化建设。 与周边区域组成共建单位，增加社区与周边业主的活动交流六、详实的项目交接方案 更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要院方各部门的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点： 一、交接程序主体 所有交接工作必须在小区的领导和支持下进行。另一个是有关更换事宜，要经领导知会各科等相关部门，使更换物业公司的行动在各相关部门支持和配合下有序开展。 二、具体交接工作安排 领导负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。 双方物业公司确认交接步骤及内容。 以书面形式发给各个科室及相关部门更换物业通知。 在最大限度减低对客户服务影响的情况下，
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