随着增量市场的日渐减少，物业公司业绩增长主要依赖于现有客户的维护和存量项目的拓展，物业服务，无论是住宅还是非住，一个重要特征就是首次获客成本极高，其利润主要来源于续约。续约就是一种“保盘”。另一种“保盘”就是母公司开发的楼盘，成立业委会之后，由于各种原因可能被业主“扫地出门”。
当下的竞争环境中，业委会成立的目标要么是降价，要么是换物业公司。这种局面地形成，主要原因是竞争对手就站在街对面，物业市场拓展长期成为众多头部物业房企炙手可热的岗位，简而言之就是雇佣大量专业人士，眼睛不眨地盯着业委会和原物业的关系发展，乘机而入。面对“野蛮人”地挑战，需要有强有力的措施保障自己立于不败之地。稳住固有阵地，对公司的可持续发展，对团队信心的建设都至关重要。外拓新盘，稳住老盘，都是市场推展的范畴，是一枚硬币的两面，需要“两手抓，两手都要硬”。
物业服务的保盘是一项关乎企业生存与持续发展的关键工作。随着业主权益意识的增强和市场竞争的加剧，物业服务企业面临的法律挑战日益复杂。
在通过深入解析和探讨，帮助物业客户提升保盘法律意识和应对能力，确保企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
在项目保盘工作中，选择最佳的介入时间点至关重要。这不仅关乎保盘工作的成败，还直接影响到企业的运营稳定和业主的满意度。那么，何时是物业服务企业介入保盘工作的最佳时机呢？
早期预警阶段：在物业服务合同即将到期前，企业应提前进入预警状态，密切关注业主大会和业委会的动态。通过日常沟通和服务，了解业主的需求和不满，及时发现潜在的风险点。此时，企业可以通过提升服务质量、加强沟通等方式，积极化解矛盾，预防保盘危机的发生。
中期准备阶段：一旦预警信号出现，企业应迅速成立专门的保盘工作组，制定详细的保盘计划。这一阶段的工作重点包括组织准备、成本分析、资金准备等。同时，企业还应加强对业主和外部情况的摸排，掌握第一手资料，为后续的保盘工作提供有力支持。
后期应对阶段：在业主大会召开前夕，企业应进入高度戒备状态，密切关注表决程序和结果。一旦发现违规行为或不利情况，应立即启动应急预案，采取法律手段维护自身权益。此时，企业的法律团队将发挥关键作用，通过诉讼、行政复议等方式，争取最有利的结果。
综上所述，物业服务企业应在项目保盘工作中把握最佳介入时间点，通过早期预警、中期准备和后期应对三个阶段的有序推进，确保保盘工作的顺利进行。
保盘工作准备是项目保盘成功的关键前提。为了确保保盘工作的顺利进行，物业服务企业需要从多个方面做好充分准备。
组织准备：成立专门的保盘工作组是首要任务。工作组应由企业高层领导挂帅，成员包括法律、客服、财务等多个部门的专业人员。明确工作组的职责和分工，确保各项工作有序开展。同时，根据项目的实际情况，评估并聘请具有专业能力和成功经验的律师团队，为保盘工作提供法律支持。
成本分析：在项目保盘工作开展前，进行详细的成本效益分析是必不可少的。这包括保盘成功可能性的评估、投入成本的预算以及预期收益的估算等。通过成本分析，企业可以科学决策是否开展保盘工作，以及投入多少资源。同时，也有助于企业在保盘过程中合理分配资源，提高工作效率。
资金准备：资金是保盘工作的重要保障。企业应梳理项目预决算执行情况，确保有足够的资金用于保盘工作。这包括用于法律诉讼、公共关系维护、业主沟通等方面的费用。同时，企业还应设立专项费用，用于应对可能出现的突发事件和额外开支。通过合理的资金安排，确保保盘工作的顺利进行。
业主与外部情况的摸排是项目保盘工作的重要环节。通过深入了解业主的需求和不满，以及外部环境的动态变化，企业可以更有针对性地制定保盘策略，提高保盘成功率。
重点关注：业主中的“意见领袖”、业委会成员等关键人物。通过日常沟通和服务，了解他们的诉求和立场，及时发现并化解潜在矛盾。
摸底调查：通过问卷调查、座谈会等方式，广泛收集业主的意见和建议。重点关注业主对物业服务的不满点和改进建议，为提升服务质量和制定保盘策略提供依据。
舆情监测：利用社交媒体、业主论坛等渠道，密切关注业主的舆情动态。一旦发现负面舆情，应立即启动应急预案，及时回应和处理，防止舆情扩散影响保盘工作。
市场动态：关注市场上同类物业服务企业的动态和策略变化，及时调整自身的保盘策略。同时，了解潜在竞争对手的情况，评估其对保盘工作可能产生的影响。
政府政策：密切关注政府相关部门的政策动态和法规变化。及时了解并适应新的政策要求，争取政府部门的支持和帮助。同时，通过政策解读和分析，为保盘工作提供政策依据和支持。
媒体关系：与主流媒体建立良好的合作关系，及时发布正面信息，引导舆论走向。在保盘过程中，积极应对媒体采访和报道，展示企业的良好形象和积极态度。
在项目保盘工作中，法律法规的查阅与评估是确保工作合法合规的重要基础。物业服务企业需要全面了解和掌握相关法律法规的规定和要求，为保盘工作提供法律支持和保障。
共性规定查阅：详细查阅《民法典》、《物业管理条例》、《业主大会及业主委员会指导规则》等核心法律法规。这些法律法规对业主大会及业委会的成立条件、表决机制、权利与义务等方面作出了明确规定。通过深入学习和理解这些共性规定，物业服务企业可以准确把握法律法规的精髓和要义，为保盘工作提供坚实的法律基础。
特性规定关注：在掌握共性规定的基础上，物业服务企业还需特别关注各地在业主大会及业委会管理方面的特性规定。由于不同地区的实际情况和法律环境存在差异，因此各地在业主大会及业委会的成立条件、表决程序、权利限制等方面可能有所不同。物业服务企业在开展保盘工作时，必须结合当地的具体法律法规和政策要求，进行细致入微的评估和应对。这有助于企业更好地适应地方特色和法律环境，提高保盘工作的针对性和有效性。
业主大会及业委会的合法性评估是项目保盘工作中的关键环节。通过评估业主大会及业委会的合法性，物业服务企业可以判断其决策和行为的合法性和有效性，为保盘工作提供有力的法律支持。
主体适格评估：在评估业主大会及业委会的合法性时，首先要关注主体适格问题。这包括业委会成员的任职资格是否符合法律法规的要求，以及参与表决的业主身份是否真实有效。对于业委会成员，要核实其是否存在被纳入失信被执行人名单、违反相关法律法规受到行政处罚等情形。对于参与表决的业主，要确认其是否为房屋所有权人或合法占有人，并核实其投票权的有效性。通过主体适格评估，可以确保业主大会及业委会的决策和行为具有法律效力，为保盘工作提供有力支持。
表决程序评估：除了主体适格外，表决程序的合法性也是评估的重点。物业服务企业需要仔细审查业主大会的表决程序是否符合法律法规及小区业主大会议事规则的规定。这包括表决形式是否合法（如书面投票、线上投票等）、表决票的发放与回收是否规范、计票方完美体育官网入口 完美体育登录官网式是否公正透明等。同时，还要关注表决过程中是否存在违规行为，如虚假投票、贿选等。通过表决程序评估，可以确保业主大会的决策结果具有合法性和公正性，为保盘工作提供有力保障。
物业服务企业续聘及选聘程序的合法性评估是项目保盘工作中的重要内容。通过评估续聘及选聘程序的合法性，物业服务企业可以判断自身在选聘过程中的权益是否得到保障，为保盘工作提供法律支持。
选聘程序评估：在物业服务企业续聘及选聘过程中，必须确保选聘程序的合法性。这包括选聘方式是否公开透明、投标主体是否具备相应资质、评标过程是否客观公正等。物业服务企业应积极参与选聘过程，监督选聘程序的合法性。一旦发现违规行为或不当操作，应立即提出异议并寻求法律支持。通过选聘程序评估，可以确保物业服务企业在选聘过程中的权益得到保障，提高选聘结果的公正性和可信度。
表决结果预估与应对：在业主大会表决结果出炉前，物业服务企业应结合业主满意度调查、业委会动态等因素，对表决结果进行预估。对于可能的不利结果，要提前制定应对策略。这包括加强与业主的沟通联系、寻求政府支持、启动法律程序等。同时，还要密切关注表决过程中的舆情动态，及时应对负面舆情，维护企业的形象和声誉。通过表决结果预估与应对，物业服务企业可以更加主动地应对保盘挑战，提高保盘成功率。
苏州XXX项目是我们近年来处理的一个典型保盘案例。通过复盘该项目的保盘过程，我们可以深入分析其中的经验教训和应对策略，为今后的保盘工作提供有益借鉴。
事件概览：苏州XXX项目为公司在管的一个住宅小区。近年来，由于物业服务品质下滑和业主对物业服务的不满情绪积累，业委会决定启动更换物业服务企业的程序。面对这一严峻形势，我们迅速成立保盘工作组，制定详细的保盘计划，并全力以赴开展保盘工作。
预警阶段：在业委会决定启动更换物业服务企业程序前，我们已通过日常沟通和服务发现了一些预警信号。如业主对物业服务的不满情绪逐渐积累、业委会成员频繁接触其他物业服务企业等。此时，企业立即进入预警状态，加强了对业主和业委会的关注和沟通。
准备阶段：在预警信号出现后，我们保盘工作组对业主和外部情况进行了深入摸排，掌握了大量第一手资料。同时，企业还加强了与街道、社区等政府部门的沟通和协调，争取到了他们的支持和帮助。
应对阶段：在业主大会召开前夕，我们密切关注表决程序和结果。一旦发现违规行为或不利情况，立即启动应急预案。如通过法律手段对业委会的违规行为提出异议、加强与业主的沟通联系争取支持等。最终，在我们的努力下，苏州XXX项目的保盘工作取得了成功。
问题剖析：在复盘苏州XXX项目的保盘过程时，我们发现了一些值得深思的问题。如企业在日常服务中对业主需求的关注和回应不够及时、与业委会的沟通机制不够顺畅等。这些问题在一定程度上影响了保盘工作的顺利进行。因此，在今后的工作中，企业需要进一步加强与业主的沟通和联系、完善与业委会的沟通机制、提升服务质量和效率等。
针对项目保盘过程中可能出现的各种问题和挑战，我们建议物业公司做以下应对策略：
加强预警和准备：在日常服务中密切关注业主的需求和不满情绪积累情况。一旦发现预警信号立即进入预警状态并加强准备。如成立保盘工作组、制定保盘计划、加强业主和外部情况摸排等。
完善沟通机制：与业主和业委会建立良好的沟通机制。通过定期沟通、座谈会等方式及时了解他们的诉求和意见。同时加强与政府部门的沟通和协调争取他们的支持和帮助。这有助于企业更好地了解业主和业委会的动态和需求为保盘工作提供有力支持。
提升服务质量和效率：通过加强员工培训、优化服务流程等方式提升服务质量和效率。这有助于增强业主对物业服务的满意度和认可度降低更换物业服务企业的风险。同时也有助于企业在保盘过程中争取到更多业主的支持和理解。
依法维权：在保盘过程中密切关注业主大会和业委会的表决程序和结果。一旦发现违规行为或不利情况立即启动应急预案并依法维权。如通过法律手段对业委会的违规行为提出异议、加强与业主的沟通联系争取支持等。这有助于维护企业的合法权益和形象确保保盘工作的顺利进行。
以上，是我们对项目保盘工作的一些思考和总结，通过不断的实践探索，为项目的顺利进行提供了有力保障。
鉴于，小区物业服务区域的原权力人(即开发商)，已退出了产权人身份。那么，其原聘请的前期物业服务人，只有在与物业服务区域的权力人--小区业主大会(或业主大会授权的业主委员会)签订新合同之后，才能在小区物业服务区域继续服务。这是“事实服务”的前提条件！因为，从逻辑上讲，是先有小区物业服务区域的管理人(业主大会)，后有小区物业服务区域的服务人(物业服务人)。 因涉及权力人(管理人)身份改变，则服务人(前期物业服务人)应当签订新的合同。否则，不属于事实服务范畴。
#小区业委会不作为、乱作为怎么办?#成立业主大会和选举产生业主委员会 是民法典规定的业主的建筑物区分所有权的物权行使的自治模式。 [赞][赞][赞] # Zou3g案例说物业之如何成立业主大会和选举产生业委会# 作为体制内街道的分管过物业管理的工作者、首次业主大会会议icon筹备组组长，以规范的会务流程和合法合规的程序，亲身经历的指导和主持的成立业主大会的案例，分享如何成立业主大会和选举产生业委会16篇文章，以探索物业小区业主自治与社区社会治理的共融发展。 Zou3g案例说物业之如何成立业主大会和选举产生业委会 (16)之一：物业买受人应当签订前期物业服务合同吗 (16)之二：业主如何申请成立业主大会 (16)之三：成立业主大会筹备组由谁组建 (16)之四：筹备组的工作规则如何制定 (16)之五：如何履行筹备组的五项工作职责 (16)之六：如何确认首次业主大会会议的业主身份、总业主人数、总专有部分面积数的三项法定数据 (16)之七：拟定物业管理规约需要征求业主意见建议吗 (16)之八：业主大会议事规则草案业主应当如何参与拟定 (16)之九：如何依法依规依政策确定业委会委员候选人名单 (16）之十：如何依法依规依政策确定会议召开形式、表决规则、选举办法 (16)之十一：业主大会会议会务工作如何保证会议顺利进行 (16)之十二：怎样依法依规依程序制定并执行：送达即参与 (16)之十三：怎样依法依规依程序制定并执行：沉默从众 (16)之十四：如何进行顺利备案（成功备案） (16)之十五：业委会成员如何进行分工履职 (16)之十六：业委会第一次会议应该讨论什么议题 [握手][握手][握手] 成立业主大会和选举产生业主委员会的过程， 也是业主行使《物业管理条例icon》第六条规定的业主享有十项权利的 提议权、建议权、参会权、表决权、投票权、选举权icon和被选举权、异议监督权的过程； 也是指导和协助的街道办和社区居委会、主管部门的住建局、监督部门（行政部门上级）行使指导权、监督权、备案权的过程。#小区成立业委会业主应该全力支持吗#
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