“京铁家园小区老物业天岳恒仍未撤场，新物业尚未入场，物业更换问题还在僵持中。”7月21日，北京市丰台区房管局物业服务指导中心工作人员在接到中国房地产报记者询问电话时如此回应。这一回复，无疑让京铁家园小区本就紧张的局势更添几分凝重。
与此同时，小区业委会换届问题也乱象丛生。“现在老业委会和居委会之间矛盾重重，双方似乎在较着劲，小区的各项事务推进因此受到极大阻碍，整体情况肯定受影响。”一名业主在向记者谈及小区业委会换届问题时，满脸都是不满与无奈。
近日，中国房地产报记者前往京铁家园进行实地走访。走进小区看到，业委会换届“两套班子”的横幅依然高挂于走梯栏杆上，无声地诉说着小区管理的混乱。
再看小区的公共绿化区域，明显已荒废多时，灌木丛肆意生长，枝条从人行道旁斜飞出来，不仅影响了小区的美观，更给居民的出行带来安全隐患。一把竹枝编的大扫帚横放在灌木上方，似乎在提醒着人们这里许久未曾有人打理。而小区内的车道两旁，车辆杂乱无章地停放着，进一步加剧了小区的拥堵与混乱。
新老物业交接不顺，如同小区运转的“齿轮”卡壳；业委会换届又搞出“两套班子”，让小区管理陷入“群龙无首”的困境。在这双困局的叠加影响下，京铁家园小区业主的生活质量不可避免地直线下降，居民们急切盼望着问题能够早日得到妥善解决。
京铁家园小区位于北京市丰台区西翠路98号，紧邻西四环，2000年左右建成，是铁路系统的大型集资建房项目，如今正深陷业委会换届与物业更换的双重困局，业主们的生活也因此受到诸多影响。
今年2月，一场业委会换届选举风波悄然拉开帷幕。小区业委会在今年8月任期届满，按照规定提前六个月向街道提交换届书面申请。然而，六里桥街道在处理换届事宜时，并未遵循住建部《业主大会和业主委员会指导规则》以及小区在街道备案的《业主大会议事规则》等规定，将换届工作交由业委会主导。而是依据《北京市物业管理条例》第八条、第四十九条等相关规定，指定居委会主任担任小区业委会换届小组组长，并通过业主自荐和推荐的方式，组建了包含4名业主代表在内的7人换届小组。
这一做法引发了业委会的强烈质疑。业委会认定4名业主代表中的3人长期不参加业主大会的表决，其中一人还长期占用公共空间私搭乱建。面对质疑，六里桥街道办事处公开回应媒体称，一方面，在后续接到相关诉求后，去现场核实并未发现业主代表存在问题；另一方面，在依法依规对换届小组中选出的业主代表名单进行公示时，也未收到任何关于他们有问题的反馈。
就换届流程合法性与业主代表资格问题，业委会近几个月多次向六里桥街道办去函提出异议，但均未获采纳。无奈之下，业委会决定自行组织换届，从而形成了两个换届小组同步投票的奇特局面。7月14日，记者联系六里桥街道进行采访，却遭到拒绝。而在此前的媒体公开报道中，街道办回应称业委会自行换届违法违规，已发布限期改正通知和严正声明，正在积极解决问题。
业主张女士无奈地表示，现在居委会和原业委会的纠纷已经严重影响了小区治理，双方应该好好协商解决。她认为，无论哪方声称自己更占理，业委会都应该切实为业主的利益做实事。“（我）不会到任何一方投票，除非居委会和业委会这两边，不论以什么方式，能达成协商一致。”张女士如是说。
除换届小组问题外，物业更换难题同样让京铁家园的业主们头疼不已。由于业主对物业服务不满，去年夏天完美体育 完美体育官方平台小区召开了业主大会，并通过了更换物业公司的决议。新物业北京满天星物业管理有限责任公司（以下简称“满天星”）虽然已经录入北京市住建委网站，但旧物业北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称“天岳恒”）却以“三供一业”移交协议为由，迟迟未撤场。截至7月21日，旧物业仍在京铁家园小区未退出。
公开资料显示，天岳恒成立于2001年1月2日，其前身为1976年成立的北京市房屋经营管理公司，现为北京首开集团全资子公司，主要承接非经营性资产和“三供一业”物业项目。
7月17日，记者联系天岳恒相关部门进行采访，同样遭到拒绝。此前某北京本地媒体5月29日发布的报道中显示，天岳恒方面给出了交接不顺利的三个原因：一是业主大会投票比例没有达到“双三分之二”的投票要求；二是“三供一业”移交协议没有明确规定天岳恒物业的服务期限；三是由于“三供一业”小区为国有划拨土地，小区内的部分资产没有产权证明。
业主对天岳恒物业的不满并非毫无根据。2024年丰台区物业管理工作专班发布了5月份诉求办理退步名单，天岳恒赫然在列，且因为管理着和义东里小区与京铁家园小区两个物业项目，在表单上共被提及两次；2025年4月丰台区的物业公司“红黑榜”中，天岳恒被写入接诉即办黑榜，以99.85的综合成绩位列第六。
对于更换物业，业主们意见不一：部分业主支持更换，认为相比旧物业，新物业能为业主提供更好的服务；不同意更换的业主则觉得，天岳恒是国企，满天星是私企，私企物业的服务态度不一定会更好；还有业主怀疑业委会执着于更换物业，可能是是为中饱私囊。不过，不论持何种观点，大家都一致认为现在的物业费价格偏高。
赵女士在接受采访时抱怨道：“咱现在小区物业费是两块钱，人家（物业费）也是两块钱，人家在二环，咱这儿在四环，那能一样吗。” 另一位业主李女士也提到：“从五毛一下子涨到两块钱，差太多了，突然之间肯定是接受不了。”
对于业主们的这些声音，5月29日，“问北京”栏目报道中天岳恒回应，由于国有职工对市场化物业服务接受度不高及确权困难等原因，想要“三供一业”移交小区走向与商品房一致的物业服务良性循环，还有很长一段路要走。
7月21日，丰台区房管局物业服务指导中心在接受采访时提到，根据《北京市物业管理条例》与《民法典》，涉及物业交接的工作都由属地街道负责。截至目前物业交接工作还没有新进展。对于目前京铁家园小区环境缺乏管理的问题，物业服务指导中心回应，会和街道一起督促尚未撤场的老物业完善服务，提高服务质量，认真完美体育 完美体育官方平台履职，物业不应以即将撤场为理由不作为。
对于解决物业更换问题，物业服务指导中心表示，会和属地街道一起，做好政策指导。
一位法律人士认为，京铁家园这两个事件，都涉及不同法律规定的衔接问题。换届小组事件的冲突在于，街道办依据的是2020年实施的《北京市物业管理条例》，业委会的依据则是《北京市物业管理办法》，二者规定的工作职责范围不同；物业更换困难的问题，根源也在于政府层面关于“三供一业”的相关文件与北京市出台的物业管理条例没有有效衔接。